Nieruchomości a VAT

Nowa ustawa VAT wprowadziła szereg nowości dotyczących opodatkowania nieruchomości. Uchwalono następujące regulacje podatkowe:

•  VAT na materiały budowlane wyniesie 22 % podatku.
• Sprzedaż gruntów budowlanych będzie objęta 22-procentową stawką VAT. Jeżeli jednak kupimy działkę ze zbudowanym na niej budynkiem, to będzie stosowana stawka VAT, która jest przypisana do sprzedaży obiektu, czyli 7 %.
• Przy nabywaniu nowej nieruchomości mieszkalnej od developera lub uzyskaniu przydziału własnościowego prawa do lokalu od spółdzielni mieszkaniowej, zapłacimy 7 % VAT (z gruntem).
• Jeżeli developer nabędzie od podatnika VAT grunt budowlany, zapłaci 22 % VAT. Jeżeli na tym gruncie wybuduje domy, to sprzedając nieruchomości (lokale) mieszkalne doliczy 7 % VAT.
• Przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu ze spółdzielczego na własnościowe zostało objęte stawką zerową VAT (do końca 2007 r.).

Opracowanie: Kancelaria Finansowa

Sprzedajemy grunt

Jak wiemy podatnikami VAT są przedsiębiorcy i podmioty gospodarcze. Pamiętajmy jednak, że ustawa stwierdza że podatek płacą również osoby fizyczne jeśli czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na wykonywanie jej w sposób ciągły. I jak to w przepisach bywa najciężej określić jest właśnie ten warunek.
Zamiar wykonywania czegoś w sposób częstotliwy ciężko jest nawet określić samej stronie dokonującej danej czynności. Dobrym przykładem jest właściciel kilku gruntów który sprzedaje jeden i sam nie jest w stanie określić czy i kiedy sprzeda następny. Kluczowe jest tu określenie że stawka podatku zależy od tego kto i co sprzedaje.

Przedsiębiorcy
W Przypadku gdy przedmiotem działalności jest obrót nieruchomościami podatek doliczany jest zawsze do ceny sprzedaży, co się z tym wiąże również do każdej raty, przedpłaty, oraz zaliczki. Pamiętajmy również że podatek doliczony zostanie również do gruntu niezabudowanego (co do którego istnieje zwolnienie) jeśli sprzedaje go właśnie przedsiębiorca prowadzący w/w działalność.
Stawki podatku kształtują się następująco:
1. jeżeli sprzedawcą gruntu jest spółdzielnia mieszkaniowa - 0%
2. jeżeli na tym gruncie rozpoczęta jest budowa, bądź znajduje się gotowy budynek mieszkalny - 7%
3. jeżeli jest to niezabudowany grunt budowlany - 22%

Ważne
Wielu przedsiębiorców wpada przy okazji sprzedaży gruntów bądź nieruchomości w swoistą pułapkę interpretacyjną.
Jeśli bowiem przedsiębiorca prowadzi działalność inną niż obrót nieruchomościami (np. sklep wielobranżowy) i ma ochotę sprzedać swoją nieruchomość - często popełnia błąd rozpatrując to jako sprzedaż opodatkowaną. Natomiast zgodnie z przepisami taka sprzedaż jest zwolniona od podatku VAT. Podstawą takiego założenia jest stan faktyczny - tzn. sprzedawcą nie jest firma x należąca do prywatnego przedsiębiorcy, a konkretna osoba prywatna (np. Anna Kowalska.)

Osoby fizyczne
Jak wszyscy doskonale wiemy sprzedaż prywatnego majątku przez osoby fizyczne nie podlega pod przepisy ustawy o VAT. Od tego głównego założenia istnieją jednak pewne wyjątki w przypadku których taka osoba również zapłaci należny VAT. Można to nazwać jako kryterium częstotliwości i jak sama nazwa wskazuje - opodatkowanie zależy od częstotliwości wykonywania konkretnych czynności które mogłyby podlegać opodatkowaniu. Najlepiej znowu wyjaśnić jest to na przykładzie. Jeśli Jan Kowalski kupił w grudniu 2003 cztery mieszkania, a w lipcu 2004 zaczyna ich sprzedaż można podejrzewać że mamy do czynienia z zamiarem wykonywania czynności w sposób ciągły, i taką sprzedaż należałoby opodatkować.

W dalszym ciągu istnieją pewne typy gruntów które zwolnione są od podatku VAT:
1. grunty rolne
2. grunty leśne
3. grunty rekreacyjne
Pamiętać należy jednak że muszą spełniać jedną cechę  - być niezabudowane. Bo w każdym innym przypadku należy doliczyć do ceny podatek VAT.

Podsumowanie
Firma zajmująca się obrotem nieruchomości zawsze doliczać będzie VAT do sprzedawanych przez siebie gruntów. Jeśli natomiast firma sprzeda grunty bądź nieruchomości, a jej przedmiotem działalności nie jest obrót nieruchomościami nie powinna doliczać podatku. Osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość gdzie ciężko doszukać się przesłanek częstotliwości również nie doliczy podatku VAT i nie będzie musiała odprowadzić go do urzędu skarbowego.

Na koniec chciałabym jeszcze przypomnieć, że sprzedaż nieruchomości zwolnionych od podatku VAT podlega opodatkowaniem od czynności cywilnoprawnych.

Opracowanie: Monika Orlikowska